안녕하세요, 브리핑맨입니다. 오늘은 이름은 들어봤는데 막상 설명해 주는 곳이 없는 공유형 모기지를 정리해 드립니다. 금리가 연 1%대라는 이야기에 관심 갖는 분이 많은데, 사실 이 상품은 그냥 싼 대출이 아니라 집값이 오르면 그 이익의 일부를 정부 기금과 나누는 조건이 붙어 있습니다. 구조를 모르고 받으면 나중에 크게 당황할 수 있어서, 오늘은 이 부분부터 차근차근 짚어보겠습니다.
✅ 공유형 모기지가 뭔가요
공유형 모기지는 주택도시기금이 재원인 정책 주택담보대출입니다. 은행이 자기 돈으로 빌려주는 게 아니라 국민주택채권 등으로 조성된 기금에서 나가는 돈이라, 시중은행 주담대보다 금리가 훨씬 낮습니다. 대신 기금이 마치 공동 투자자처럼 참여합니다. 나중에 집을 팔거나 대출이 끝날 때 그동안 오른 집값을 대출 지분 비율만큼 기금에 돌려주는 방식이죠. 종류는 수익공유형과 손익공유형 두 가지입니다.
✅ 수익공유형 vs 손익공유형 비교
두 상품은 이름이 비슷해서 헷갈리기 쉽지만, 빌릴 수 있는 금액과 위험 부담 방식이 크게 다릅니다.
| 구분 | 수익공유형 | 손익공유형 |
| 금리 | 연 1.8% 고정 | 최초 5년 연 1.3%, 이후 연 2.3% |
| 대출한도 | 주택가격의 70% (호당 2억원 이내) |
주택가격의 40% (호당 2억원 이내) |
| 집값이 올랐을 때 | 차익을 지분비율대로 기금과 공유 | 차익을 지분비율대로 기금과 공유 |
| 집값이 내렸을 때 | 손실은 원칙적으로 본인 부담 | 손실도 지분비율대로 기금이 함께 부담 |
정리하면 많이 빌리고 싶으면 수익공유형, 집값 하락이 걱정되면 손익공유형입니다. 손익공유형은 한도가 40%로 낮은 대신, 값이 떨어졌을 때 그 손실을 기금이 같이 떠안아 준다는 점이 결정적인 차이입니다.
✅ 신청 자격과 대상 주택
| 항목 | 기준 |
| 신청인 | 만 19세 이상 세대주, 생애최초 주택구입자 또는 5년 이상 무주택 세대주 |
| 소득 | 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초는 7천만원 이하) |
| 자산 | 순자산가액 5.11억원 이하 |
| 대상 지역 | 수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만 이상 중도시 |
| 대상 주택 | 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억원 이하 아파트(공동주택) |
단독주택이나 다세대·연립은 해당되지 않고 아파트만 대상이라는 점, 그리고 시세가 아니라 감정평가 기준 가격으로 판단한다는 점을 꼭 기억해 주세요.
✅ 어디서 신청하나요
공유형 모기지는 주택도시기금 수탁은행인 우리은행, KB국민은행, 신한은행 세 곳에서 취급합니다. 다만 이 상품은 기금 운용계획에 따라 해마다 배정되는 취급 규모가 달라지고, 최근에는 디딤돌대출 등에 비해 실제 취급 사례가 많지 않습니다. 그래서 방문 전에 반드시 지점에 전화해 지금 신규 접수가 가능한지부터 확인하시는 게 좋습니다. 국토교통부 1599-0001, 주택도시보증공사 1566-9009, 우리은행 1599-0800, KB국민은행 1599-1771, 신한은행 1599-8000으로 문의할 수 있습니다.
✅ 조건이 안 맞으면 이 상품을
소득이나 주택 조건이 안 맞거나, 집값 차익을 나누는 구조가 부담스럽다면 대안이 있습니다. 대표적으로 내집마련 디딤돌대출은 같은 주택도시기금 상품이면서 차익을 공유하지 않고, 신혼부부·신생아 가구 우대도 있습니다. 여기에 한국주택금융공사의 보금자리론은 장기 고정금리 분할상환이라 금리 변동 걱정 없이 안정적으로 갚아 나갈 수 있습니다. 본인 소득과 집값 조건을 넣어 보고 어느 쪽이 유리한지 꼭 비교해 보세요.
※ 본 글은 공개된 자료를 정리한 참고용 정보입니다. 금리·한도·취급 여부는 기금 운용계획과 은행 사정에 따라 달라질 수 있으니 신청 전 반드시 공식 공고와 취급은행 안내를 확인하시기 바랍니다.